Het verschil tussen middenstandsbedrijfsruimte

en overige bedrijfsruimte

Hoe weet ik wat voor soort bedrijfsruimte ik heb? Meestal staat dit in de aanhef van het
huurcontract en in de algemene bepalingen, maar dit klopt niet altijd. Niet het huurcontract, maar de
wettelijke regels zijn bepalend! Er is een verschil tussen zogenoemde middenstands bedrijfsruimten
en overige bedrijfsruimten. Voor beide soorten ruimten gelden verschillende regels. Wat is het
verschil tussen deze ruimten en welke regels gelden waar?

Bedrijfsruimte 
Een bedrijfsruimte of middenstandsbedrijfsruimte wordt vaak ook wel met 290 of ex290
bedrijfsruimte aangeduid, omdat deze ruimten vallen onder artikel 7:290 v.an het Burgerlijk
Wetboek. Het onderscheid tussen ‘bedrijfsruimte’ en ‘overige bedrijfsruimte’ is niet altijd
eenvoudig te maken. Simpel gezegd is een 290 bedrijfsruimte een pand dat voor het publiek
toegankelijk is en waar het product of de dienst direct geleverd wordt. Te denken valt aan:
1. klein handelsbedrijf, winkel, restaurant, café, afhaaldienst, besteldienst of een
ambachtsbedrijf 
2. een hotel of camping 
Soms worden deze ruimten daarom ook wel simpelweg winkelruimte of middenstandsbedrijfsruimte genoemd.

Overige bedrijfsruimte 
Overige bedrijfsruimten zijn die ruimten die niet vallen onder artikel 7:290 BW. Grofweg is een
overige bedrijfsruimte alles wat geen 290-bedrijfsruimte of woonruimte is. Een overige
bedrijfsruimte heeft geen voor het publiek toegankelijk deel. Overige bedrijfsruimten worden soms
ook wel kantoorruimte genoemd, of 230-bedrijfsruimte (omdat ze vallen onder artikel 7:230 BW).
Onderaan deze pagina staat een uitgebreide lijst met welke ruimten kunnen worden aangeduid als
‘bedrijfsruimte’ en welke als ‘overige bedrijfsruimte’.

Waarom is het verschil belangrijk?
Als je een ex-290-bedrijfsruimte hebt, geniet je extra wettelijke bescherming. Dit is zo bepaald
omdat de bedrijven die vallen onder 290-bedrijfsruimte meestal afhankelijk zijn van de
vestigingsplaats en van investeringen die daaraan zijn gekoppeld. Stel bijvoorbeeld dat je een
horecabedrijf hebt en in de loop der jaren een goede naam hebt opgebouwd. Hierdoor is jouw
locatie aantrekkelijker geworden. Klanten weten je immers te vinden en komen speciaal naar jouw
horecabedrijf. Je kan daardoor niet zomaar naar een andere locatie verhuizen. De wet zorgt daarom
voor deze categorie voor meer zekerheid bij de huurder.

Wat is het verschil in regelgeving?
Er zijn twee grote verschillen in regelgeving:                                  

• Huurrecht: Als je een 290-bedrijfsruimte hebt, ben je de eerste tien jaar in principe van
huurrecht verzekerd. Je gaat vaak een huurcontract aan voor twee keer vijf jaar. Je kunt als
huurder na vijf jaar opzeggen. De verhuurder kan dat alleen als jij je als huurder niet goed
hebt gedragen of als hij of zijn familie het pand zelf dringend en voor een langere termijn
nodig heeft. Bij twijfel zal de Kantonrechter hierover besluiten. Als je een ‘overige
bedrijfsruimte’ hebt, staat de termijn van huren vrij. Dit kan je dus samen met de verhuurder
bepalen.

• Opzegtermijn: Bij een 290-bedrijfsruimte moet opzegging minimaal een jaar voor de vijf- of tienjaarstermijn afloopt gebeuren, óók als er anders in de huurovereenkomst zou zijnbepaald. Als je een ‘overige bedrijfsruimte’ hebt, is het regel dat de betalingstermijn ook de opzegtermijn is. Stel je betaalt maandelijks de huur, dan moet je minimaal een maand van tevoren de huur opzeggen. Vaak wordt er in de huurovereenkomst echter een andere (langere) termijn afgesproken. Dit mag omdat de duur van de opzegtermijn bij 230-bedrijfsruimte wettelijk niet dwingend is voorgeschreven.

Jurisprudentie
De wet beschrijft dus enerzijds waar een bedrijfspand aan moet voldoen om het onder het “290-
regiem” te kunnen scharen, anderzijds is bepalend welke activiteit een ondernemer in het
betreffende pand uitoefent. Hierdoor kan het zelfde pand dus de ene keer een 290-bedrijfsruimte
zijn en een andere keer een 230-bedrijfsruimte.

Tot slot een tot dusver uit jurisprudentie en de wet voortvloeiend overzicht van activiteiten, vallend
onder het 290-regiem, respectievelijk het 230-regiem:

Overzicht 290-bedrijfsruimten:
• Detailhandel/winkel. Dit is een winkel waarbij je in eigen naam en voor eigen rekening
   goederen aan consumenten verkoopt. Bemiddelingsbureaus als reisbureaus vallen hier dus
   niet onder
• Restaurant
• Café
• Sommige Afhaal- of besteldiensten
• Ambachtsbedrijf
• Shops in shop
• Garagebedrijf
• Stomerij
• Benzinepomp
• Zelfbedieningscafetaria
• Lunchroom
• Bar
• Kantine op een sportterrein die voor het publiek toegankelijk is
• Pensionbedrijf, voorzover deze, evenals een hotelbedrijf, logies verstrekt dat in de regel niet
   duurzaam is
• Bedrijf waar autobanden en/of uitlaten worden verkocht en eventueel aangebracht

Bij twijfel zal de rechter meewegen hoe afhankelijk het bedrijf van de vestigingsplaats is
(plaatsgebondenheid).

Overzicht 230-bedrijfsruimten (overige bedrijfsruimten):                                                               Fabrieken
Kantoren
Pakhuizen
Banken
Showrooms
Reisbureaus
Passagebureaus
Afhaaladressen voor krantenbezorgers
Speelautomatenhallen
Ruimten voor de verkoop van staatsloten
Casino’s en bingozalenSexclubs
Manegebedrijven
Bioscopen
Rijwielstallingen
Autorijscholen
Autoverhuurbedrijven
Werkplaatsen die geen voor het publiek toegankelijke ruimte hebben
Kamerverhuurbedrijven
Begrafenisondernemingen
Huisartsen
Tandartsen
Accountants
Architecten
Makelaars
Apothekers
Advocaten
Notarissen
Overige ruimten die geen woonruimte zijn (bv sportzalen, clubhuizen, garageboxen)

Als je pand wel voor publiek toegankelijk is en je geen vrij beroep hebt, val je onder de regelgeving voor 290-bedrijfsruimte. Hierdoor heb je als huurder extra wettelijke bescherming.