Huurders en verhuurders van bedrijfsruimte hebben veelal jaarlijks te maken met indexeringen. Helaas gaat dat in de praktijk regelmatig mis: indexeringen worden te hoog of te laag berekend.
Op het eerste gezicht is het verschil tussen een juiste en onjuiste indexering vaak niet schrikbarend groot. Echter, als er jaar op jaar foutief wordt geïndexeerd en steeds op basis van een verkeerd geïndexeerd bedrag, kan de schade voor de verhuurder of de huurder wel degelijk oplopen.
Wat kunt u hieraan doen?
De eerste stap die u neemt naar een juiste indexering, is het huurcontract erbij pakken.
Zo is in het veelgebruikte model van de Raad voor Onroerende Zaken (zie als voorbeeld artikel 18.1 van de algemene bepalingen bij het ROZ-model voor 290-ruimte) een indexeringsclausule opgenomen: de indexering vindt plaats op basis van de wijziging van het maandindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Aansluitend is de formule opgenomen die moet worden gebruikt, namelijk:
“de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.”
Een hele mond vol dus. Als u de formule uit uw huurcontract in kaart heeft gebracht, neemt u de volgende stap.
De tweede stap is het bezoeken van de website http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/prijzen/cijfers/extra/huurprijsaanpassing.htm, waar u de huurprijsaanpassing stapsgewijs kunt berekenen.
Als u de formule voor de huurprijswijziging bij de hand heeft, weet per wanneer de huurprijswijziging ingaat (doorgaans steeds 1 jaar na de ingangsdatum) en wat de laatst geldende huurprijs was, kunt u de indexering eenvoudig berekenen.
In het voorbeeld van het ROZ-model maakt u bijvoorbeeld de volgende keuzes:
- jaar-op-jaarmethode;
- maandcijfers;
- CPI alle huishoudens;
- basisjaar 2006=100;
- laatst geldende huurprijs (de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum) ingeven;
- datum huurprijswijziging: dit is de datum waarop de nieuwe huur ingaat. Deze ligt doorgaans 1 jaar na aanvang van het contract en dan steeds ieder volgend jaar op dezelfde maand. Let op: in het contract kan een afwijkende maand zijn opgenomen, zo zien we regelmatig dat 1 januari als datum wordt gekozen;
- berekening
Als in uw contract de maanden (in ons voorbeeld vier kalendermaanden en zestien kalendermaanden) afwijkend zijn geformuleerd, kunt u die maanden in stap 7 nog aanpassen. Op de website van het CBS kunt u ook een andere toelichting op bovengenoemde stappen raadplegen.
Er zijn natuurlijk altijd bijzonderheden te bedenken waardoor de formule van het CBS niet 1-op-1 toepasbaar is. Zo wordt er in contracten nog wel eens uitgegaan van voorlopige cijfers van het CBS of we zien in huurcontracten de term “prijspeil” terug ten aanzien van de huurprijs (bijvoorbeeld bij nieuwbouw), waardoor de indexeringsberekening anders uitpakt. Het voert in het bestek van dit artikel te ver om op al deze bijzonderheden in te gaan, maar het is goed alert te zijn op eventuele afwijkingen in uw huurcontract en hierover advies in te winnen.
In de praktijk zie ik ook regelmatig dat verhuurders, soms jarenlang, “vergeten” om indexeringen toe te passen, terwijl er wel een automatische indexeringsclausule in het huurcontract is opgenomen. De vraag is dan of die vergeten indexeringen volledig mogen worden ingehaald en alsnog aan de huurder in rekening kunnen worden gebracht. De hoofdregel is dat hiervoor een verjaringstermijn van 5 jaar geldt: de verhuurder mag dus over de afgelopen 5 jaar alsnog de indexeringen in rekening brengen. Van welk bedrag moet daarbij worden uitgegaan? Bij bedrijfsruimte geldt in een dergelijk geval volgens het Hof in Amsterdam (uitspraak van 10 april 2012) dat de verhuurder mag uitgaan van de volledige door geïndexeerde huurprijs, dus al vanaf het moment van het “vergeten. Zelfs als dat langer dan 5 jaar terug is. Dat kan voor de huurder dus een forse huurverhoging meebrengen. Er zijn overigens wel omstandigheden denkbaar waarin die vlieger niet opgaat, namelijk als dit naar maatstaven redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
Zeker bij woonruimte is het mogelijk dat het doorindexeren naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zo is in een uitspraak van de Kantonrechter te Den Bosch van 3 mei 2012 uitgemaakt dat het te ver ging om de indexering met terugwerkende kracht toe te passen, onder meer omdat de huur daardoor boven de huurtoeslaggrens zou uitkomen waardoor de huurder huurtoeslag zou mislopen. In dat geval mocht de verhuurder ook niet de indexering over de hele verjaringstermijn alsnog innen.
Het is dus van belang per geval goed in kaart te brengen welke indexering u mag doorvoeren en wat uw kansen zijn om vergeten indexeringen in te halen. U kunt bij vragen hierover contact opnemen met ondergetekende.
bron:
LUX Advocaten